《云和县征收集体所有土地房屋征收补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）已于2017年5月19日印发。现解读如下： 

　　一、《实施细则》制定的背景 

　　随着我县经济社会的快速发展和打造“山水童话”特色的现代化休闲旅游名城建设的推进，各类建设项目对土地的需求不断增加，大量集体所有土地通过征收途径改变了所有权性质。征收集体所有土地，必将涉及集体土地上房屋的补偿问题。征收集体所有土地房屋补偿事关广大农民的切身利益，是经济发展和社会稳定中的一件大事。因此，认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，确保被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，是当前我县政府所面临的重要问题。 

　　现阶段因《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，让国有土地上房屋征收与补偿有法可依，但是集体土地上的房屋征收与补偿安置自上到下还没有一部法律法规。目前集体土地上房屋征收工作依据的主要是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，而当中都没有明确规定征收房屋工作流程和具体做法，房屋只是作为地上附着物随着土地一并征收，房屋的私有财产属性没有得到体现，被征收人的合法权益也缺乏有效保护。我们没有上位法，省、市房屋征收部门也没有对县级的指导意见，各地都是结合本地的实际制定法规和规范性文件，来实施集体土地上的房屋征收与补偿安置工作。所以集体土地上的房屋征收与补偿工作还是缺乏在全县范围内可操作的法律法规依据。 

　　为此在充分调研和征求有关部门及县主要领导意见的基础上，我办拟定了《云和县征收集体所有房屋补偿实施细则（草案）》对我县的原来征收集体所有土地房屋补偿进行了调整和规范。 

　　二、《实施细则》的总体要求 

　　（一）职责分工。《实施细则》在职责分工方面，考虑到《中华人民共和国土地管理法实施条例》在房屋补偿方面程序规定不明确，可操作性不强，同时根据中纪委、监察部发出通知，要求进一步规范征地拆迁行为，在《中华人民共和国土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行，为此该《实施细则》基本参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》（丽水市政府令第81号）将房屋作为“地上附着物”随征收的集体土地一并处理，由县国土局作为征收主管部门，所在乡（镇）街道受县人民政府指定为征收集体所有土地房屋补偿工作的补偿人，负责房屋征收补偿安置的具体工作。 

　　（二）补偿标准。《实施细则》在补偿标准制定方面，根据2010年6月26日下发的《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》精神，从有利于保护被征收人利益出发，考虑了以下几方面因素。一是在确定房屋补偿方式时，房屋产权调换、货币补偿、迁建安置三种安置方式，由被征收人选择，但迁建安置必须符合相关条件。二是在确定房屋补偿标准和实施方案时，应鼓励货币安置和产权调换，限制迁建安置或取消核心区内迁建安置的原则，做好我县与原来征收政策的相衔接的基础上，对该项目的补偿安置方式采用市场评估法货币化标准进行，使三种安置方式趋于平衡，要确保被征收人因房屋征收利益不受损，且能从中得到一定的实惠。 

　　三、《实施细则》中房屋征收的市场评估价、重置价、综合建安成本价是什么？ 

　　市场评估价是指房地产评估机构根据发布的评估时点市场交易价格，结合本次征收房屋和安置房屋具体区位，建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素确定。 

　　房屋重置价是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新构建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。 

　　综合建安成本价是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电，以及给水、排水等材料和人工成本投入及前期审批和征地成本的总和。 

　　四、什么是征收集体所有土地房屋的补偿价值？ 

　　被征收集体所有土地房屋价值按国有出让房屋市场评估价减去土地出让收益金确定。（国有出让房屋市场评估价-土地出让收益金=集体所有土地房屋价值） 

　　五、国有划拨土地的安置房与国有出让土地的安置房有什么区别？ 

　　国有土地分国有划拨土地与国有出让土地两种，它们之间的区别主要在于： 

　　（一）土地性质为国有出让的房屋可直接上市交易，不需要补办土地出让手续，不要补交土地出让金。而土地性质为国有划拨的安置房，按照同期的基准地价标准经评估后补交土地出让金并经县人民政府审批后才能上市交易。 

　　（二）土地性质为国有出让的房屋，各商业银行（信用社）可直接抵押贷款；而土地性质为国有划拨的安置房，各银行不能直接抵押贷款。 

　　六、征收集体土地的住宅房屋有几种安置方式？征收国有土地上的房屋有哪几种安置方式？ 

　　征收集体所有土地住宅房屋征收补偿安置实行货币补偿、迁建安置、产权调换三种安置方式；国有土地上的房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换二种安置方式。 

　　七、什么是货币补偿？怎样补偿？ 

　　货币补偿是指补偿人根据被补偿房屋的房地产市场评估价格，提供补偿安置资金，由被补偿人自行解决住房的补偿安置方式。 

　　（一）被补偿房屋以房屋合法建筑面积为准，房屋的补偿金额根据房地产评估机构按市场评估价值确定。 

　　（二）被补偿房屋用途为住宅的，总层数为一层建筑的，按市场评估价值的200%给予补偿；总层数为二层建筑的，按市场评估价值的130%给予补偿；总层数为三层及以上的，按市场评估价值的105%给予补偿。如住宅楼层不完整的，以纵向切割法计算不同层数的建筑面积。 

　　（三）住宅房屋被补偿人选择货币补偿并在规定期限内搬迁腾空的，再给予房屋评估补偿价的10%奖励（不含附属建筑物、阁楼、构筑物、装修等款项）。 

　　八、什么是产权调换？怎么调换？ 

　　产权调换安置是指由补偿人向被补偿人提供不小于被补偿房屋建筑面积的安置房，并根据被补偿房屋评估价和安置房的评估价结算差价的安置方式。 

　　（一）产权调换地点：根据项目确定. 

　　（二）产权调换安置房的土地性质为国有划拨。 

　　（三）被补偿房屋用途为住宅的，总层数为一层建筑的，按照建筑面积的100%奖励产权调换房屋面积；总层数为二层建筑的，按照建筑面积的30%奖励产权调换房屋面积；总层数为三层及以上的，按照建筑面积的5%奖励产权调换房屋面积；如住宅楼层不完整的，以纵向切割法计算不同层数的建筑面积，按不同层数的百分比奖励产权调换房屋面积。 

　　（四）应安置面积为被补偿房屋建筑面积、奖励产权调换房屋面积之和。被补偿人根据补偿人提供的安置房，可以按应安置面积与安置房建筑面积1:1给予产权调换房屋，但单户应安置面积最高不得超过420平方米（实际被补偿房屋建筑面积超过420平方米的除外），超出最高产权调换房屋面积部分给予货币补偿安置。 

　　（五）被补偿住宅房屋的价值按货币补偿标准结算。产权调换安置房等于被补偿住宅房屋建筑面积部分，补偿人按同一征收时点产权调换安置房市场评估价与被补偿人结算；奖励产权调换房屋面积，被补偿人按安置房建安综合成本价购买。超过产权调换房屋应安置面积40平方米以内（含40平方米）部分按市场评估价80%购买，同一安置户只能享受一次；超出产权调换房屋应安置面积40平方米以外（不含40平方米）部分，按市场评估价购买；产权调换安置房面积少于被补偿住宅房屋建筑面积部分的，按市场评估价给予货币补偿；多余的奖励产权调换面积，按市场评估价减去建安综合成本价给予货币补偿。 

　　（六）被补偿人应按照先选大套型再选小套型的原则选房；被补偿房屋应安置（剩余）面积大于安置房设计套型面积二分之一以上的，可以选择相应面积的产权调换安置房。 

　　九、什么是迁建安置？怎么安置？ 

　　迁建安置是指补偿人按照被补偿人家庭人口，向被补偿人提供迁建安置用地，并对被补偿房屋按其重置价结合成新给予补偿，由被补偿人按规划设计自行建房的安置方式。 

　　（一）被补偿人选择迁建安置的，县城核心区之外（4.1平方公里之外）、中心城区范围之内（22平方公里之内）迁建安置标准如下： 

　　1人户，不予单独实行迁建安置，但可选择同项目安置中一户直系亲属计入人口一并迁建安置； 

　　2-3人户，安排房屋建筑占地面积60平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　4-5人户，安排房屋建筑占地面积90平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　6人以上（含6人）户，安排房屋建筑占地面积120平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）。  

　　(七)被补偿人选择迁建安置的，中心城区范围外迁建安置标准如下： 

　　1人户，不予单独实行迁建安置，但可选择同项目安置中一户直系亲属计入人口一并迁建安置； 

　　2人户，安排房屋建筑占地面积60平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　3人户，安排房屋建筑占地面积80平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　4人户，安排房屋建筑占地面积100平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　5人户，安排房屋建筑占地面积120平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）； 

　　6人以上（含6人）户，安排房屋建筑占地面积140平方米，建房层数3层，檐口高度不高于11 米（含设地面架空层高度低于2.2米）。  

　　十、被补偿人在规定的期限内，签订房屋征收补偿协议并搬迁完毕的如何奖励？ 

　　在征收集体所有土地房屋补偿安置方案公告规定的签约时限内签订征收补偿协议并按规定搬迁腾空的，每平方米奖励200元（其中签约奖每平方米100元，腾空奖每平方米100元）；逾期签订征收补偿协议并按规定搬迁腾空的，签约、腾空奖不予奖励，具体规定签约时限和奖励金额在项目补偿方案中确定；搬迁完毕以房屋腾空验收合格证开出时间为准。 

　　十一、对因区位因素无法进行房地产市场价评估，如何确定市场价格？ 

　　因区位等因素无法进行房地产市场价评估的，被补偿房屋的价值按照房屋重置价结合成新的两倍以内及建筑占地土地补偿价之和计算，建筑占地土地补偿价参照相应区域基准地价确定。